, Tác giả tại Luật Minh Vương

Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của vợ chồng là một giao dịch dân sự phổ biến. Tuy nhiên, đây cũng chính là loại giao dịch dân sự dễ phát sinh tranh chấp trên thực tế vì các bên chưa nắm rõ điều kiện cần để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực khi đối tượng giao dịch là tài sản chung của vợ và chồng. Liên quan đến vấn đề này, Toà án nhân dân tối cao (“TANDTC“) đã lần lượt ban hành Án lệ số 04/2016/AL (“Án lệ số 04“) và Công văn số 196/TANDTC-PC (“Công văn số 196“) để hướng dẫn giải quyết các vụ án tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản là tài sản chung của vợ và chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Trong bài viết này, thông qua các văn bản hướng dẫn nêu trên, Luật Minh Vương sẽ trình bày một số vấn đề mà các bên cần lưu ý khi thực hiện giao dịch đối với bất động sản được xác định là tài sản chung của vợ, chồng.

1. Nội dung và quan điểm giải quyết tranh chấp của Án Lệ số 04

a. Khái quát nội dung tranh chấp

Án lệ số 04 trình bày về tranh chấp liên quan đến giao dịch là tài sản chung của vợ chồng giữa nguyên đơn là bên nhận chuyển nhượng và bị đơn là bên chuyển nhượng. Theo đó, về phía bị đơn chỉ có chữ ký xác nhận của người chồng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (“Hợp đồng“). Sau đó, các bên đã hoàn tất các nghĩa vụ theo thoả thuận trong Hợp đồng. Kể từ thời điểm giao kết Hợp đồng, nguyên đơn đã sở hữu, sử dụng và quản lý công khai các tài sản này.

Khi các bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn có kháng cáo với yêu cầu Toà án tuyên Hợp đồng vô hiệu toàn bộ vì tại thời điểm ký kết Hợp đồng, người vợ không biết về giao dịch này và không cùng ký tên vào Hợp đồng, như vậy Hợp đồng đã không thoả mãn điều kiện có tính hiệu lực về mặt hình thức của giao dịch bất động sản là tài sản chung của vợ chồng theo luật định.

Tuy nhiên, tại giai đoạn giám đốc thẩm, Toà án đã tuyên giữ nguyên bản án phúc thẩm, theo đó không chấp nhận yêu cầu trên của bị đơn vì các lý do sau:

i. Bị đơn đã nhận toàn bộ số tiền từ nguyên đơn theo thoả thuận của các bên về giá trị giao dịch;

ii. Người vợ có sử dụng số tiền trên để phân chia cho các con; và

iii. Người vợ biết hoặc buộc phải biết về việc nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng nhà đất, và không có ý kiến phản đối trong suốt quá trình nguyên đơn sử dụng và quản lý công khai các tài sản này.

b. Quan điểm giải quyết tranh chấp của TANDTC

Qua Án lệ số 04, có thể nhận thấy TANDTC đưa ra quan điểm giải quyết tranh chấp trên tinh thần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, đảm bảo tính công bằng trong thoả thuận giữa các bên khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất đồng sản là tài sản chung của vợ và chồng.

Pháp luật Việt Nam hiện hành có các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của vợ và chồng như sau (i) việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải được vợ và chồng thoả thuận bằng văn bản có công chứng, và (ii) giao dịch về tài sản chung là bất động sản phải có sự xác nhận của cả vợ và chồng, trường hợp cả hai không thể cùng xác nhận thì một bên phải uỷ quyền cho bên còn lại bằng văn bản nhằm đại diện xác lập giao dịch này.

Tuy nhiên, không phải cá nhân nào cũng có thể nắm vững các quy tắc pháp lý nêu trên để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa các bên hợp pháp và có hiệu lực. Vì lẽ đó, tại Công văn số 196, TANDTC tiếp tục có hướng dẫn về việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản chung của vợ và chồng từ Án lệ số 04, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đủ chữ ký xác nhận của vợ và chồng nhưng không bị vô hiệu nếu đáp ứng 03 điều kiện sau:

i. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thoả thuận;

ii. Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng số tiền trên; và

iii. Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất có công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.

Như vậy, những vụ việc tương tự có thể vận dụng các điều kiện nêu trên nhằm chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.

2. Các lưu ý khi giao dịch đối với bất động sản là tài sản chung của vợ, chồng

Các chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung của vợ chồng nên lưu ý các vấn đề quan trọng sau đây để hạn chế phát sinh tranh chấp như nêu trên:

i. Yêu cầu bên chuyển nhượng là vợ và chồng phải có văn bản thoả thuận về tài sản chung được công chứng với bất động sản; và

ii. Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu cả vợ và chồng cùng có mặt để ký kết hợp đồng. Trường hợp vợ và chồng không thể cùng có mặt thì phải có văn bản uỷ quyền được công chứng của một bên cho bên còn lại.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Vương. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp:

Công ty Luật TNHH Minh Vương

Địa chỉ: Số 114 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 0975.981.094

Email: hangluatminhvuong@gmail.com

Nghĩa vụ trả tiền là một trong những nghĩa vụ quan trọng nhất của bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ này góp phần đảm bảo quyền lợi của cả hai bên và tạo điều kiện cho việc thực hiện hợp đồng diễn ra suôn sẻ.

Trong bài viết dưới đây, Luật Minh Vương xin làm rõ về một số nội dung chính về nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng mua bán tài sản như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Trong hợp đồng mua bán tài sản, các bên đều có quyền và nghĩa vụ với nhau. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản thì nghĩa vụ trả tiền thuộc về bên mua. Quyền lợi của bên bán phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền của bên mua, do đó, bên mua phải thực hiện nghĩa vụ của mình đúng theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. Điều 440 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền như sau:

“Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền
1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.
2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.
3. Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này”

2. Nội dung

Đối với bên mua, nghĩa vụ trả tiền là nghĩa vụ cơ bản và quan trọng nhất. Nghĩa vụ trả tiền của bên mua được quy định như sau:

2.1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng

-Thời hạn thanh toán tiền là thời điểm mà bên mua phải thanh toán sang cho bên bán. Thời hạn trả tiền được xác định theo sự thỏa thuận của các bên, đó có thể là trước hoặc sau khi bên mua nhận tài sản từ bên bán. Thời hạn trả tiền có thể được xác định theo một đơn vị thời gian cụ thể như giờ, ngày, tháng, năm hoặc cũng cũng thể được xác định theo một sự kiện diễn ra trong tương lai. Ví dụ: A mua của B một chiếc xe máy, hai bên thỏa thuận thời hạn trả tiền là khi A bán số hoa màu đã thu hoạch.
-Địa điểm trả tiền là nơi diễn ra sự kiện bên mua trả tiền cho bên bán. Cũng như các nội dung khác trong hợp đồng, địa điểm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Theo đó, địa điểm trả tiền có thể là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên mua hay bên bán, hoặc là một địa điểm bất kỳ, pháp luật cũng không quy định bắt buộc đối với địa điểm thanh toán nên các bên có thể chủ động thỏa thuận với nhau.
-Phương thức thanh toán tiền là cách mà bên mua chuyển tiền cho bên bán. Theo truyền thống, thì bên mua sẽ gặp trực tiếp bên bán và giao tiền cho bên bán. Tuy nhiên, với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hai bên xác lập hợp đồng có thể ở rất xa nhau, nên việc gặp trực tiếp để trả tiền là không khả thi. Bên cạnh đó, với sự phát triển của khoa học công nghệ, ngày càng có nhiều phương thức thanh toán mới xuất hiện, hiện đại hơn, tiện lợi hơn, nhanh hơn. Một trong những phương thức thanh toán phổ biến rộng rãi hiện nay đó là thông qua hình thức chuyển khoản ngân hàng. Phương thức này đã xóa đi trở ngại về mặt khoảng cách địa lý, cho phép các bên có thể dễ dàng trong việc giao nhận tiền.
-Mức tiền là số lượng tiền, giá trị của tài sản mà bên mua phải thanh toán cho bên bán. Giá tiền trong hợp đồng mua bán phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên. Nếu các bên không có thỏa thuận thì được xác định theo quy định của pháp luật, cụ thể là được xác định theo giá thị trường của tài sản đó tại thời điểm giao kết hợp đồng. Khi xác định mức giá của tài sản còn phải dựa trên số lượng, chất lượng của tài sản đó.

2.2. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thanh toán tiền

-Trong hợp đồng mua bán tài sản, nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn trả tiền thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ này phụ thuộc vào thời hạn giao tài sản từ bên bán sang bên mua. Cụ thể:
Trường hợp 1: Các bên có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản. Thời hạn giao tài sản là thời hạn mà bên bán chuyển giao tài sản sang cho bên mua. Theo quy định của pháp luật thì các bên có thể thỏa thuận về thời hạn này. Lúc đó, thời hạn thanh toán tiền được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Quy định này nhằm bảo vệ lợi ích của bên bán, tránh trường hợp tài sản đã chuyển giao mà bên mua không chịu thanh toán tiền. Bởi các bên không có thỏa thuận xác định thời hạn trả tiền nên việc yêu cầu bên mua trả tiền sẽ rất khó khăn.
Trường hợp 2: Nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn thanh toán tiền và cũng không thỏa thuận về thời hạn giao tài sản, thì thời điểm tài sản được chuyển giao cũng chính là thời điểm thanh toán tiền. Về cơ bản, trường hợp này và trường hợp trên gần giống với nhau, cũng là khi tài sản được chuyển giao cho bên mua thì đồng thời họ cũng phải thanh toán tiền cho bên bán.

2.3. Trách nhiệm của bên mua khi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền

-Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì bị xem là vi phạm thực hiện nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự. Theo đó, họ phải thanh toán cho bên bán giá trị của tài sản mà các bên đã thỏa thuận, thêm vào đó là lãi trên số tiền chậm trả. Bên mua có thể vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp đến hạn thanh toán mà không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ. Theo đó, Điều 357 BLDS năm 2015 quy định về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền như sau:

“Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền
1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.
2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.

-Quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm thanh toán của bên mua, đồng thời bảo vệ lợi ích của bên bán trong trường hợp việc chậm thực hiện nghĩa vụ của bên mua gây ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật Minh Vương để được giải đáp: